同样是2.0容积率的地块，盖出来的楼盘差距为何这么大？
这主要是由总图决定的。
总图，指的是在面积、容积率、限高都确定的地块上，建筑和户型的排布手法。
2.0容积率的地块，建筑到底该怎么排？其实还是比较容易解题的，因为它有很多的答案可供选择，而且答案都不算差。
但这也注定了，2.0容积率的总图会是一个比较艰难的取舍过程。选择高货值还是选择大中庭，选择楼间距还是选择户型？这是一个问题。
现在，让我们来看看，面对2.0容积率的地块，各地的开发商们都是如何做抉择的？
（以及，在文章开始之前，先对住宅业态做个定义。洋房＝8层以下的低密住宅；类洋房 9-11层；小高层12-17层；高层18层以上。 ）
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高层+小高（+类洋房 ） 的高低配
高层+小高（+类洋房）的高低配 排布手法，多半应用于偏刚需的楼盘。
这种排布法，高层一般都会拉到最高，比如限高80米的地块，高层会做到26层，梯户比一般是两梯三或者两梯四 。
在总图排布上，位置也不会好，所以高层是出不了任何溢价的。
但是26层以上的高层，货值占比肯定是不小的，能被牺牲掉，就说明这个楼盘的客户主力是对产品要求没那么高的偏刚需客群。
这种排布法相对少见，因为它一定程度上浪费了2.0这个偏改善的容积率。也说明这个楼盘区位一般，要不然不会这么排。
当然，这种排布法也会有个好处，那就是楼间距会比较开阔，中庭面积也不小。
下面来看两个比较典型的楼盘。
1）保利星奕——来自武汉洪山区白沙洲板块
保利星奕位于武汉洪山区白沙洲板块，是标准的刚需板块，新房均价1万左右。
楼盘占地约66亩，规划了10栋楼，其中2栋是26层的高层，还有8栋是9-17层的小高层和类洋房。
户型有4个，起步是105m²的三房，最大面积是143m²的四房 ，标准的刚改盘。
105m²和129m²都是两梯三户的配置，131m²和143m²两个较大的户型则获得了两梯两户的板式楼待遇。
143m²的四房户型获得的待遇是最好的，最好的位置、最大的面宽，而且是纯边户。
户型也确实是最优秀的，4.5个开间的南向面宽，双套房三明卫，虽然没做端厅，但客厅也做了L型转角。
总体来看，保利星奕的总图比较一般。
因为它的诉求点不够明确，既想要走量又想要一点溢价，既想要大一点的中庭又不想放弃更多的板式楼，楼盘面目比较模糊。
不过这也不影响它卖得挺好，因为这个板块的其他楼盘，容积率都比它高出不少，总图排布也不会更好。
2）沐芳洲——来自杭州钱塘区下沙板块
这个楼盘我之前分析过，这里简单讲解一下。
沐芳洲所在的板块，是一个刚改板块。它占地约58亩，容积率2.1，规划了14栋楼，其中2栋是26层的高层，剩下12栋是14-17层的小高层。
只看这个高层+小高层的业态，连类洋房都没有，你就知道这个楼盘没什么做溢价的打算。
户型从89m²起步，最大户型132m²，主力户型是100m²左右的三房，是一个相当典型的刚需楼盘。
楼栋多数都是两梯三、两梯四的设计（依然能看出对溢价没什么需求），只有最大的132m²户型采用了两梯两户的设计，所以中庭空间极其宽敞。
当然，代价就是大部分户型都不怎么样。不过这也不重要，因为杭州的户型大部分都不怎么样。
这也是杭州楼盘的特色，比较喜欢采用围合式设计，对中庭空间比较看重，对于户型没有那么重视。
相比保利星奕，沐芳洲更清楚自己想要什么。典型的刚需盘定位，大中庭，溢价不重要，就是要走量。
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小高层+ 洋房（叠墅、联排） 的高低配
这种搭配 在2.0容积率的地块中是比较常见的， 因为它 既 没有浪费2.0的容积率，又兼顾了溢价和流量。
但是这种搭配对操盘者的要求也是比较高的，因为它最难在 楼间距、户型、业态或者说是货值等之间 做取舍。
1）华润天宸上院——来自成都成华区 崔槐板块
它的区位相当不错，近两年这个板块几乎全是改善盘。
华润天宸上院在72 亩的土地上，规划了10 栋16-17层小高层和13栋6层叠拼。
72亩土地，排布23栋建筑，总图就不可能太宽松。
但是它139m²起步的户型面积，又决定了这是个不折不扣的改善盘，而且成都人对户型的要求非常高，所以牺牲那哪个业态都不合适。
最终，华润天宸上院的解题思路，相当巧妙。叠墅区和小高层区被分成了两部分。
叠墅区的排布相当拥挤，楼间距几乎是贴着规范走的，但这可能也不太重要，因为叠墅每个户型都设计了大量的花园，对公共绿地也没什么太大需求。
华润天宸上院建筑排布图
这样一来，叠墅整体占地面积不大，也就把对小高层的影响降到了最低。更难得的是，叠墅户型做得居然都还不错。限于文章篇幅，不再展开讲了。
小高层由于户型面积较大，楼栋总数不多，依然能排得开，最终全部都做成了两梯两户的板式住宅。
户型即便是最小的139㎡南厅户型，也都非常优秀。
货值、户型都保住了，小高层的楼间距也不差，唯一的遗憾就是叠墅楼间距稍窄。
这个总图能做得这么优秀，也得益于成都的建筑规范比较宽松， 放在别的城市估计是行不通的。
2）锦川源——杭州滨江区西兴板块
杭州是一个很爱做高低配的城市，尤其是改善板块。这既是由 杭州高昂的楼面价决定的，也是由杭州人民对别墅的偏爱决定的。
杭州滨江区西兴板块是一个标准的改善板块，锦川源拿地时的 楼面价就高达4.3万。
为了把溢价拉满，在24亩地块上， 锦川源 规划了3栋16-17层的小高层，1栋6层叠墅和1栋4层联排。
是的，就这么巴掌大的地块上，还做了三种业态。
想要卖出高价，户型面积自然也不会小，小高层161㎡起步，最大面积229㎡。别墅则是从250m²到460m²不等。
它的总图排布法其实和华润天宸上院类似，都是别墅和小高层分区。
但由于地块面积实在是太小，再加上还有配套建设，给小高层留下的发挥空间就不大了。
由于小高层是160m²起步，楼栋还必须全部做成两梯两户的板式楼，那么户型的面宽势必会遭到挤压。
最终的结果就是161m²和170m²的户型设计都乏善可陈，尤其是这个161m²的四房，又是杭州常见的狭长型边厅户型，而且必然会有一个暗卫。
别墅的户型还没有放出来，但从总图上能看出来，大概率也不会好到哪里去。
从这个总图上依然能看出来，在建筑排布时优先牺牲户型，也算是杭州的一大特色。
当然，由于这个地块实在是太小，杭州最爱的大中庭空间也是没有的。
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纯粹的小高层
到了纯粹的小高层这种布局，2.0的容积率已经太够用了。一般都是大平层的做法，定位偏改善。
1）招商锦城序——来自成都成华区
同样来自成都成华区的招商锦城序，占地81亩， 容积率2.0，由17栋12-17层的小高层组成，建筑排布还算宽松，还能留出个不小的中庭。 所有楼栋都是两梯两户的板式楼不说，还全部是大面宽、短进深的设计。
户型也很优秀，从120m²到170m²，没有差劲的户型。
作为每栋只有一个单元的楼王户型，170㎡四房户型更是教科书般的存在。
南向面宽做到极致的同时，也没有浪费边户的天然优势。
主卧做成了三面采光的端卧，客厅也向外挑出去了一部分，兼具了端户的双全景舱和南户的南向大面宽。
这个总图，唯一的问题可能是楼间距比较一般，大部分都在28米左右。
和杭州不同，为户型牺牲楼间距，是成都的特色。或者说，成都对楼间距的要求，本身就更宽松。
2）招商西安序——来自西安浐灞区
招商西安序是个非常著名的四代宅大平层豪宅，和上面的招商锦城序同属于招商旗下的的序系列。
它占地约80亩，容积率2.0，规划15栋13-16层的小高层，建筑排布比招商锦城序更加宽松。
当然，这也是因为它只有310m²和370m²两个超大户型，所以楼栋数量会更少，而且所有楼栋都是独单元。
这样一来，所有户型都是纯正边户，370㎡的户型更是做到了一层一户，一户两梯，户型设计简直可以随心所欲。
到了这种地步，已经没有什么需要牺牲了，户型优秀，楼间距阔绰，中庭面积超级大，景观设计也有充分发挥的空间。
试问哪个设计师不喜欢这样的总图？
结：
其实，2.0容积率的地块还远不止上面的几种建筑布局，还有小高层+类洋房、纯高层等各种排布手法。
应该说2.0容积率的地块，容错率还是很大的。
就算做小高层+洋房（叠墅）的高低配，只要洋房（叠墅）占比不是太大，总图好好打磨一下，都不会差到哪里去。
不过，大多数情况下，高低配都是提升货值的一种偷懒手段，对总图的打造也会比较敷衍。
如果用2.0的容积率来做纯粹的小高层和高层，那一定是对自己的产品相当有自信。
所以，总图就像是一个楼盘的主旨，从中能看出开发商的诉求和抱负。
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